Zakup mieszkania to ekscytujący, ale też złożony proces, w którym łatwo się pogubić – zwłaszcza jeśli robisz to po raz pierwszy. Począwszy od wyboru lokalu, przez formalności kredytowe, aż po odbiór techniczny i podpisanie aktu notarialnego – każdy etap wymaga uwagi, cierpliwości i odpowiedniego przygotowania. W tym poradniku krok po kroku pokażemy Ci, jak bez stresu przejść przez cały proces i zrealizować marzenie o własnym „M”.
Zakup mieszkania to dla wielu osób jedna z najważniejszych decyzji w życiu. To nie tylko poważny wydatek, ale też emocjonalne przeżycie – bo w końcu chodzi o miejsce, w którym będziemy mieszkać przez wiele lat, a może i całe życie. Dlatego warto dobrze przygotować się do tego procesu, aby uniknąć niepotrzebnego stresu i mieć pewność, że wszystko zostało zrobione tak, jak trzeba. Aby Ci w tym pomóc, przygotowaliśmy prosty, przystępny przewodnik, który przeprowadzi Cię przez cały proces zakupu mieszkania z rynku pierwotnego – od pierwszych planów, aż po przeprowadzkę.
Określ swoje potrzeby i możliwości
Pierwszym krokiem jest określenie swoich potrzeb i możliwości. Zanim zaczniemy przeglądać oferty i marzyć o nowym mieszkaniu, trzeba się na chwilę zatrzymać i odpowiedzieć sobie na kilka podstawowych pytań. Jakiego mieszkania szukam? Ile pokoi potrzebuję? Czy zależy mi na dużym salonie, osobnej kuchni, balkonie, miejscu parkingowym? Gdzie chciałbym mieszkać – w centrum miasta, na jego obrzeżach, czy może w spokojnej dzielnicy z dobrą komunikacją?
Kolejna ważna sprawa to budżet. Trzeba dokładnie sprawdzić, ile pieniędzy mamy do dyspozycji – zarówno w gotówce, jak i w potencjalnym kredycie hipotecznym. Dobrze jest już na tym etapie wiedzieć, czy interesują nas mieszkania gotowe do odbioru, czy możemy poczekać na te w budowie – te drugie często dają większy wybór i korzystniejsze ceny, ale wymagają więcej cierpliwości.
Sprawdź, na co Cię stać!
Jeśli planujesz sfinansować zakup częściowo lub w całości kredytem, warto jak najszybciej sprawdzić swoją zdolność kredytową. Można to zrobić samodzielnie na stronie banku, ale dużo lepszym rozwiązaniem będzie rozmowa z doradcą kredytowym. To osoba, która nie tylko powie Ci, ile możesz pożyczyć, ale też pomoże porównać oferty różnych banków, przygotować dokumenty i przeprowadzi Cię przez proces uzyskania kredytu.
Wiedząc, na co Cię stać, możesz spokojnie przejść do kolejnego etapu, czyli wyboru mieszkania.
Jak znaleźć idealne mieszkanie dla siebie?
Wybór inwestycji i konkretnego lokalu to jeden z najprzyjemniejszych momentów – to wtedy zaczynasz naprawdę wyobrażać sobie swoje życie w nowym miejscu. Warto odwiedzić kilka biur sprzedaży i porównać oferty różnych deweloperów. Obejrzyj rzuty mieszkań, zobacz wizualizacje osiedla, sprawdź plan zagospodarowania okolicy. Czy w pobliżu będą sklepy, szkoła, przystanek tramwajowy, tereny zielone? Zanim podejmiesz decyzję, poproś dewelopera o prospekt informacyjny – to dokument, który zawiera wszystkie najważniejsze informacje o inwestycji: terminy, standard wykonania, dane firmy i jej doświadczenie.
Jeśli chcesz dowiedzieć jak znaleźć wymarzoną nieruchomość, koniecznie przeczytaj nasz artykuł: „Miłość od pierwszego... spojrzenia na mieszkanie! Jak znaleźć nieruchomość, w której się zakochasz?
Zanim podejmiesz jakąkolwiek decyzję, warto jeszcze dokładnie zweryfikować dewelopera. Sprawdź w Internecie opinie o firmie i jej poprzednich realizacjach. Zobacz, czy inwestycje były oddawane na czas, czy klienci byli zadowoleni, czy nie było problemów z jakością wykonania. Przeczytaj uważnie prospekt informacyjny – znajdziesz tam również informacje o pozwoleniu na budowę, planowanym terminie zakończenia inwestycji czy zabezpieczeniach finansowych.
Wybrałem mieszkanie. Co dalej?
Jeśli jesteś zdecydowany, możesz zarezerwować mieszkanie. Część deweloperów oferuje podpisanie tzw. umowy rezerwacyjnej – to prosta umowa, dzięki której rezerwujesz wybrany lokal na określony czas (np. 2–4 tygodnie), często za symboliczną opłatą. To daje Ci czas na spokojne przemyślenie i przygotowanie się do podpisania umowy deweloperskiej.
Kupujemy mieszkanie!
Kolejnym ważnym krokiem jest podpisanie umowy deweloperskiej. To dokument, który przenosi Cię już na zupełnie nowy poziom zaawansowania – formalnie wiążesz się z deweloperem, a on zobowiązuje się wybudować i sprzedać Ci konkretne mieszkanie. Taka umowa musi być podpisana u notariusza. Przed aktem notarialnym deweloper udostępni Ci projekt umowy – przeczytaj go dokładnie i nie bój się pytać, jeśli coś jest niejasne.
Samo spotkanie u notariusza odbywa się w kancelarii notarialnej i ma formalny przebieg – notariusz odczytuje całą treść umowy na głos, a następnie obie strony ją podpisują. To dobry moment, by ostatecznie upewnić się, że wszystko jest zgodne z wcześniejszymi ustaleniami. Koszty notariusza przy tej umowie dzielone są zazwyczaj po połowie między kupującego i dewelopera.
Czas na kredyt
Po podpisaniu umowy deweloperskiej możesz złożyć wniosek o kredyt hipoteczny. Deweloper przekaże Ci wszystkie dokumenty niezbędne z jego strony – w tym podpisaną umowę, wypis z księgi wieczystej gruntu, decyzję o pozwoleniu na budowę, harmonogram płatności oraz inne załączniki wymagane przez bank. To jednak tylko część całej układanki.
Po stronie kupującego konieczne jest przygotowanie kilku kluczowych dokumentów, które potwierdzą Twoją zdolność kredytową. Najczęściej będzie to aktualne zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości dochodów (najlepiej na formularzu bankowym), umowa o pracę lub inna forma zatrudnienia, wyciągi z konta bankowego za ostatnie miesiące, a w przypadku działalności gospodarczej – PIT za ostatni rok i książka przychodów i rozchodów.
To moment, w którym naprawdę warto skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy kredytowego. Taka osoba przeprowadzi Cię przez wszystkie formalności, podpowie, co i kiedy dostarczyć, a często nawet złoży wniosek w Twoim imieniu. Dzięki temu możesz zaoszczędzić mnóstwo czasu i stresu – szczególnie jeśli to Twoja pierwsza styczność z tak skomplikowanymi procedurami. Po pozytywnej decyzji banku podpiszesz umowę kredytową, a środki zostaną uruchomione i przelane bezpośrednio na konto dewelopera – zgodnie z zapisanym w umowie harmonogramem płatności.
Sprawdzenie mieszkania przed odbiorem – na co zwrócić uwagę?
Gdy budowa dobiega końca, przychodzi czas na odbiór techniczny mieszkania. To spotkanie na miejscu inwestycji, podczas którego oglądasz swoje przyszłe lokum razem z przedstawicielem dewelopera. Sprawdzasz jakość wykonania ścian, podłóg, okien, instalacji. Wszystkie usterki wpisywane są do tzw. protokołu odbioru, a deweloper ma obowiązek je naprawić. Warto zabrać ze sobą doświadczonego fachowca, który pomoże ocenić, czy wszystko zostało zrobione zgodnie ze sztuką budowlaną.
Ostatni formalny krok – zostajesz właścicielem mieszkania!
Ostatni krok formalny to podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania na Ciebie. Deweloper zaprosi Cię do notariusza, gdzie podpiszecie dokument, który sprawi, że oficjalnie staniesz się właścicielem lokalu. W tym samym czasie składany jest wniosek o wpis do księgi wieczystej, a jeśli finansowałeś zakup kredytem – także o wpis hipoteki. Koszty tej czynności (tzw. taksa notarialna i opłaty sądowe) ponosi już w całości kupujący.
Czas na przeprowadzkę!
Po wszystkim możesz przystąpić do wykończenia mieszkania i przygotowań do przeprowadzki. Warto od razu zgłosić się do zarządcy budynku lub wspólnoty mieszkaniowej, podpisać umowy na media (prąd, gaz, internet) i zająć się planowaniem remontu.
Jeśli nie wiesz, jak przygotować się do wyboru fachowców oraz na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy z wykonawcą koniecznie przeczytaj nasz poradnik - Jak wybrać ekipę remontową i ile to kosztuje? Krótki przewodnik, zanim wpuścisz fachowca do swojego „M”!. Gdy wszystko będzie gotowe – pakujesz rzeczy i wprowadzasz się do swojego nowego mieszkania!
Checklista, czyli zakup mieszkania krok po kroku
To wszystko może brzmieć na początku trochę skomplikowanie, ale krok po kroku da się przejść przez cały proces bez większych problemów. Aby ułatwić Ci organizację, przygotowaliśmy czytelną checklistę, którą możesz wydrukować i mieć zawsze pod ręką. Dzięki niej niczego nie przegapisz (checklistę możesz pobrać poniżej).